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    想要买房却又不知道该准备什么?看这里,这里有最全买房攻略

    来源:www.nytianqi.com 发布时间:2019年12月28日

       一、相关准备阶段前期应做好购房预算:选择适宜的房价和面积

       购房是很多家庭最大的投资,有些购房者初次置业购房时,常会紧盯房价,却忽视了地段、物业、税费以及相伴而生的其他费用,造成预算一再超支,甚至形成买得起住不起的紧张局面。因此,购房者在决定购房前首先需要制订详细的购房预算,对投资进行可行性分析,充分考虑自身及家庭收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度等各种资金来源及其他相关因素,从而正确估算自己的实际购买能力。在充分考虑自己的需求的同时研究市场行情,以便最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。

       以下几方面是制定购房预算时应该考虑的主要内容:

       1、正确估量个人资产及家庭可支配收入

       买房要根据需要和支付能力综合考虑,先考虑支付得起的楼宇,再考虑喜欢的楼宇,要计算一下家庭的平均月收入,包括利息收入及各种货币补贴。买房前请主要保留两部分的资金,其一是家庭的日常开支,其次是用于医疗保险及预防意外灾害的预备资金。通过仔细核查,审慎地计算出个人或家庭的净资产,这才是可随时支配的自由款项。认真计算可以保证购房者能够准确把握自身的实力和购房方向。

       2、选择适宜的房价和房屋面积

       在对个人资产做完认真估量后,就要开始挑选品质好、价钱又不高的住宅了。现在,市场上可供选择的商品房众多,房价通常相差悬殊,众多的因素使消费者感到无从入手、很难判别。其实,房价的制定是有一定规律的,它受到市场和成本制约。这主要取决于商品房的土地成本、开发建造成本以及利润、税费、销售等相关费用。但房价的最终成因,还要回归到市场的认同度,所以购房消费者可以根据实际购买力充分参照房价的成本和市场构成因素最终决定适宜自己的房价水平。购房人在选择了适合自己消费水平的房子后,就要着重考量房间的面积、户型等因素。由于商品房的价格高达每平方米数千甚至数万元,而房屋面积的大小又直接关系到房屋的售价,因此,每一平方米都要精打细算。从房屋户型来说,应根据家庭人口的数量、房屋使用的功能以及资金实力进行选择。现在,人们一般喜欢要“四大一小”、双卫生间、双阳台的房间,因为这样的房间更适合人们的居住,但具体选择什么样的房屋,首先应确定房屋的总建筑面积要多大。要了解一座建筑物的有效面积系数,即“得房率”。它是指建筑物内可使用面积与总建筑面积的比例,有效面积系数越大,可使用面积就越大。有效面积系数的大小,意味着购房者花同样的钱,买到房子的使用面积可能差别很大。

       3、算清购房时的各项税费  税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重,其中比较重要的几个税项有契税、房地产交易费等。税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置,因此了解税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要。建议购房者在计算个人住房贷款时,最好同时计算相关的税费支出。

       4、仔细考量物业管理费用  物业管理费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的费用。物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关,通常按照不同档次根据住房的建筑面积以每平方米收取。商品房一旦售出之后,购房人就要开始负担一切房屋的开支,如房屋的修缮、水、电、取暖、电梯、保安费等等,对这些开支如果未加考虑或考虑不足,那么买房时就有可能造成失策。与其他费用不同,购买商品房入住后需要缴纳的物业管理费是一直伴随房子终身的,所以需要购房人在购买前了解清楚不同楼盘物业管理的收费标准,做到心中有数。

       5、细致估计还款能力  国内目前住房银行贷款和公积金贷款陆续展开,这对于部分人来说购房就要考虑贷款偿还这一问题。购房者利用银行贷款购房时,要考虑银行利率的高低、银行可借贷金额、首期付款金额、分期付款的期限、每月付款额度等因素。此外还要选择合适自己的还款方式。

       6、做好装修及维修费用预算  装修费用应与首期款一起考虑,仔细算计,同时应提前考虑适当的房屋维修款项。必须的生活设施还需要一些初装费用,如开通管道煤气、有线电视、宽带网等。另外,购置适当的家具、电器、装饰也是新居预算所必须考虑的。


       二、购房时如何选择开发商?

       购房者要买到理想的商品房,除了选择好的房屋位置、交通、户型、价格等,还有一个非常重要的因素不能忽视,购房者还要选择一家信誉良好、实力雄厚的房地产开发公司,购买这些公司开发的商品房,会减少很多不必要的麻烦和苦恼。这里介绍三个途径:

       1、背景调查。购房者在选择购买住房时,可以先到房地产管理部门做一些咨询,或登录由当地市房管局开办的官方房地产千赢国际qy88网站进行企业信用及相关楼盘查询  。

       2、现场考察。为了能详细的了解房地产开发商开发楼盘的有关情况,还应到住宅小区建设现场进行实地考察,可以先看环境状况以及物业管理状况,还可以到已入住居民家中询问。

       3、态度分析。购房者可以对购房过程中所受的礼遇态度进行自我分析,以此来衡量房地产开发商的服务优劣情况。好的房地产开发商除了实力强大、信誉良好外,一般都注重企业本身的文化塑造,对顾客负责,对工作认真应该是房地产开发商对消费者最直接有效的承诺和表现。

       三、选楼十大绝招,确保新房工程质量

       1、不看广告看产权。 不管发展商鼓吹得如何开花乱坠,首先要落实其产权的合法性。不要被一些“集资房”、“宅基地房”所迷惑。一般来说,有商品房预售许可证的,各方面的手续就较为齐全了。   

       2、、首选大公司的优质楼盘。

       3、、咨询商品房的质量等级。 要求发展商出示建筑工程质量认定书,最好是选“优良工程”。商品房的验民一般分为单体验收和小区综合验收。在总验收以后,由质检站核发质量等级证书。

       4、白天看,晚上也看。 晚上可以了解其夜间情况(如出入安全、噪音、道路照明等)。

       5、重点看有无渗水。 厨房、厕所如果有渗水,将给住户带来很大的不便。所以要重点观察厨厕的天花板、角落有没有渗水、潮湿发霉等情况。购房者经常容易忽视的一点是:只看本层的渗水情况,而不看下一层的渗水情况。试想,如果你的厨厕经常渗水到你的楼下,不但别人烦恼,你也肯定不得安宁。所以看楼要“上下兼顾”。对于买顶层住宅的人,最好是下雨天去考察,有渗水的问题可以及早发现。

       6、不看样板房,看实际的现楼。 样板房由于经过精心布置、家具设施占满空间,反倒使购房者注意力分散,被其迷惑,看不出应看到的问题。

       7、不但看电梯,还要看楼梯。 有些高层住宅,头几层是商业用房,楼梯没有应急灯,漆黑一片,或者堆放杂物,交通不畅。对于这种楼宇,我们必须认真考虑“万一”要逃生时,是否有路可走。

       8、不看建材看格局。 道理很简单,材料不好,更换容易,格局不佳,改变困难。

       9、观察做工的精细程度和工艺水平。 主要看接角、窗沿、墙角、天花板、水电设备的质量及位置的合理性等。

       10、打听情况。 可以向已入住的居民或警卫、物业管理人员了解房屋的管理、保安以及有无其他潜在的问题、纠纷等等,做到“兼听则明”。

       四、办理相关过户及付款过程中注意事项

       1、处理面积确认及面积差异:

       第一,当您确定要购买的项目后,想着先向南阳房地产开发商索要共有建筑面积分摊部位和商品房预售面积测绘技术报告书。该报告书中应说明共有建筑分摊部位的各项用途、所在位置(楼层、房号)、被哪些楼层分摊。共有建筑分摊部位(如物业管理用房)因用途移、空间不明确,且难以用文字表述的,应附图纸予以确定。按照新规定,会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房,居委会、派出所使用的房屋,不能作为共用建筑进行分摊。房地产开发企业自营、自用、出租的房屋应当承担分摊的共用建筑面积。当您确认以上内容无误后,还要将这些内容在商品房买卖合同中如实载明,开发商不得擅自变更共有建筑分摊部位。如果开发商预售商品房后,变更共有建筑分摊部位的,应当在约定的时间内书面通知买房人,买房人有权退房。

       第二、签订购房合同时,要确认使用的是已增加关于面积差异的处理方式和共有建筑分摊部位变更处理方式条款的新合同。签条款时,别忘了在约在建筑面积误差的同时,还要约定套内建筑面积的误差,以防止以前经常出现的建筑面积在约定的范围内,但公摊面积增大,套内面积减少的情况。由市国土房管局统一编号、印制的《商品房买卖合同》中,已增加关于面积差异的处理方式和共有建筑分摊部位变更处理方式的条款。这些合同文本在取得预售许可证的项目中推广使用。买房人在签合同时要认真审看。按照新合同条款面积差异处理方式的约定,建筑面积、套内建筑面积均在3%以内(含3%)的,根据产权登记建筑面积据实结算房价款;两个面积误差比绝对值有一项超出3%时,买房人有权退房。

       买受人不退房的,产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时,建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时,建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

       第三、买房人收房时,要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》,同时可以要求对共有建筑分摊部分进行核查。新规定要求开发商交付商品房时,要向买房人提供《商品房面积测绘技术报告》,并要求测绘单位建立商品房测绘面积查询制度。如果您对商品房测绘面积有异议,可以到测绘单位查询所购商品房面积的测绘情况。

       2、产权证上要注明房屋面积和施测单位。面积问题一直是房地产纠纷的焦点,特别是以前的房屋产权证上所能表现出的房屋情况太少,其中投诉最多的是产权证没有明确标明分摊公共部位或公摊面积的大小。开发商抓住购房者不明其公摊面积部位计算方式及大小,而私自对已经公摊过的公共部位再次出租或重复出售,从中牟取暴利。建设部颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》已经开始实施,《通知》中明确规定,在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积。

       另外,《通知》规定房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量应当负责。因为随着测量行为市场化以后,凡是具有相关资质的测量单位都可以接受当事人的委托对房地产项目进行测量,出具测量报告。但由于目前市场上经常出现一些房地产项目实测面积与预售面积不相符,而法院在判决时又找不到责任人,所以“测量该房屋的测绘单位,在房屋权属证书附图中应注明其名称”的规定,明确该测绘单位对其完成的房产测绘结果的质量负责,从而有效地保护了购房人的利益。

       房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题,《房产测量规范》未做规定或规定不明确的,《通知》规定按下列执行:

       应计入房屋建筑面:

       ①层高(高度)在2.20米以上(含2.2米,以下同)的房屋均应计算建筑面积;房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的,层高(高度)在2.20米以上的部位计算建筑面积;对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋,层高(高度)在2.20米以上的部位也就计算建筑面积。

       ②同一楼层的外墙,如果既有主墙,又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时,应分层分别计算。

       ③对不规则围护物,如:阳台、挑廊、架空通廊等的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积;而对房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,以底板投影计算建筑面积;

       ④对于与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的伸缩缝、沉降缝等变形缝应计算建筑面积。另外,请购房人注意,同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算;各楼层墙体厚度不同时,分层分别计算;金属幕墙及其他材料幕墙,参照玻璃幕墙的有关规定处理;楼梯已计算建筑面积的,其下方不论能否利用均不再计算建筑面积;与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑,不计算建筑面积。

       在此要特别提醒的是,对于小阁楼中低于2.2米不计算建筑面积但有使用功能的部分,别忘了在房屋权属登记中明确其相应权利的归属。

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